Thị trường bất động sản với gánh nặng tồn kho

Khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) đã kéo dài hơn 5 năm, thực lực của doanh nghiệp (DN) đã gần như "hai năm rõ mười". Bên cạnh các DN có đầu ra, đảm bảo được nguồn vốn để triển khai dự án, thì có không ít DN vẫn đang tiếp tục tái cơ cấu để vượt qua lần đóng băng thứ 3 của thị trường BĐS Việt Nam. Theo Bộ Xây dựng, so với thời điểm cuối năm 2013, lượng hàng tồn kho BĐS trong những tháng đầu năm 2014 giảm hơn 92.000 tỷ đồng, tương đương gần 2% tổng giá trị tồn kho. Về lượng giao dịch, chỉ tính riêng Hà Nội và TP.HCM, hai tháng đầu năm đã đạt hơn 2.290 giao dịch. Trong đó TP.HCM có gần 1.000 giao dịch (tương đương 2013) và Hà Nội tăng gấp đôi so với cùng kỳ.
 

 ​


Phân tích của CBRE Việt Nam cho thấy, tồn kho căn hộ tại TP.HCM bắt đầu giảm từ quý I/2013 nhưng mạnh mẽ nhất là quý II/2013. TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường BĐS đi vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2013 và sẽ có nhiều chuyển biến tích cực trong năm 2014. Hàng tồn kho đã giảm phần nào nhưng gánh nặng trên lưng của nhiều tên tuổi như Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… vẫn còn nặng nề. Kết thúc năm 2013, Công ty CP Bất động sản Phát Đạt chỉ đạt doanh thu hơn 39,6 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế (LNTT) đạt 3,86 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế (LNST) là 2,34 tỷ đồng, theo tờ trình đại hội cổ đông (ĐHCĐ) 2014. 

Nhìn vào biểu đồ tăng trưởng của PDR từ năm 2008, có thể thấy, những khó khăn của công ty bắt đầu từ năm 2011, kết quả kinh doanh giảm sút rõ rệt. Thời điểm kinh doanh tốt nhất là năm 2010 với doanh thu 1.573 tỷ đồng doanh thu và 440 tỷ đồng LNTT. Sau đó doanh thu giảm còn 126 tỷ và LNTT giảm còn 8,8 tỷ đồng. Năm 2013 là năm thứ ba liên tiếp kết quả kinh doanh đi xuống. Điều đáng nói là khoản doanh thu "khiêm tốn" này chủ yếu đến từ nguồn cung cấp dịch vụ chứ không phải từ bán căn hộ.

Khó khăn về đầu ra dẫn đến số dư hàng tồn kho gia tăng. Tính đến ngày 31/12/2013, giá trị hàng tồn kho của PDR trên 5.164 tỷ đồng, tăng thêm gần 500 tỷ đồng so với đầu năm 2013, chiếm 91,2% trong tổng tài sản của công ty. Hàng tồn kho chủ yếu từ các dự án The EverRich 2, The EverRich 3, The EverRich 4 (Nhà Bè) và dự án Long Thạnh Mỹ (Q. 9). Tổng giá trị của 4 dự án này ở mức 5.163,8 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính đã kiểm toán của PDR năm 2013 cho thấy đóng góp không nhỏ vào số dư hàng tồn kho này là chi phí lãi vay phát sinh từ các khoản vay tài trợ cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB), thiết kế, xây dựng của các dự án đang triển khai đã được vốn hóa trong năm. Tính từ năm 2009 đến nay, chi phí lãi vay của PDR được vốn hóa vào số dự hàng tồn kho ở vào khoảng 1.649,8 tỷ đồng.

Luật Nhà ở năm 2005 quy định, quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về BQT. Ban này được bầu ra từ hội nghị chung cư, được sự công nhận hợp pháp của chính quyền địa phương. Việc sử dụng kinh phí này phải được sự thống nhất của cư dân. Mặc dù quy định như thế nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư không chịu “buông” ra, chẳng hạn tại chung cư Orient Apartment, quận 4, TPHCM, cư dân đấu tranh với chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thủy sản số 4, gần 4 năm qua nhưng chủ đầu tư vẫn “ôm” 7,8 tỷ đồng phí bảo trì (tạm tính đến tháng 11-2013). Còn tại chung cư Ehome 2, quận 9, trong khi BQT yêu cầu chuyển số tiền này thì chủ đầu tư nhất quyết không giao với lý do sợ… mất.

Mới đây cư dân sống tại một loạt các dự án như Keangnam, Sky City, Golden West Lake, hay The Manor đã gửi đơn kiến nghị tập thể lên Ủy ban nhân dân TP.Hà Nội yêu cầu can thiệp, buộc chủ đầu tư phải hoàn trả lại phí bảo trì cho người dân. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lí nhà và thị trường bất động sản cho rằng: “Hiện nay ban quản trị (BQT) quản lý kinh phí bảo trì 2% rất lớn, có những khu nhà mà kinh phí bảo trì lên đến 200 tỷ. Đây là số tiền rất lớn mà chủ đầu tư và BQT đều muốn nắm giữ, vì thế đã xảy ra rất nhiều tranh chấp trong thời gian qua”.

Nhận thấy đây là lỗ hổng lớn nên điều 105, khoản 2 Luật Nhà ở sửa đổi có quy định: Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung…

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ & THÔNG TIN CHI TIẾT DỰ ÁN

Chúng tôi sẽ gửi ngay khi nhận được thông tin của Anh/Chị. Chân thành cám ơn!

LH Phòng Kinh Doanh: 090 139 1268