Kiến nghị trên được ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu ra tại hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS – Những hạn chế, bất cập và giải pháp hoàn thiện” do trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức. Trình bày tham luận tại hội thảo, chủ tịch HoREA đã kiến nghị sửa đổi 6 vấn đề trong Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, ông cho rằng “nên cho phép chủ đầu tư (CĐT) được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng)”.
Lý giải cho kiến nghị trên, ông cho biết, vì thời điểm bồi thường giải phóng xong mặt bằng cũng chính là lúc “Doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này”. Ngoài ra, ông còn cho rằng “Luật quy định sau khi phải xây xong phần móng thì CĐT mới được quyền huy động vốn. Tuy nhiên, đây là việc không quan trọng bằng chuyện quản lý, sử dụng đồng vốn huy động đó như thế nào. Vấn đề này mới cực kỳ quan trọng. Do đó, nếu cứ theo quy định chặt chẽ của luật như hiện nay thì nên thay đổi và cho phép CĐT sau khi có quỹ đất có thể huy động vốn ngay”
Chủ tịch HoREA cũng nhấn mạnh “Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng nhưng lại không có những chế tài đủ mạnh để bắt buộc các chủ đầu tư sử dụng đồng tiền đúng mục đích. Thực tế đã diễn ra trong thời gian qua là nhiều khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư nhưng không nhận được sản phẩm đúng chất lượng cam kết và đúng thời hạn giao ước. Thực trạng này đã gây thiệt hại rất lớn cho nhiều khách hàng. Mặt khác, theo điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản và Khoản 2, Điều 6 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, luật chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án.
Bên cạnh đó, luật cũng chỉ cho phép được chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án. Trước lỗ hổng về pháp lý trên ông Lê Hoàng Châu cho rằng, “Luật Kinh doanh bất động sản đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản.”
Về vấn đề này, đại diện HoREA đã có kiến nghị “Luật cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng”. “Các biện pháp có thể là chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng”. Về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, Chủ tịch HoREA nêu ý kiến cho rằng, “Luật Kinh doanh bất động sản chưa tạo được hành lang pháp lý đồng bộ và có tính điều chỉnh cao để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và phát triển ổn định, bền vững”.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định điều kiện bắt buộc “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật” (Khoản 1, Điều 8). Tuy nhiên, điều luật này lại mâu thuẫn với khoản 1b điều 92 của Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở. Theo đó, Luật Nhà ở quy định “Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh”.
Ngoài ra, tại hội thảo do trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức, Chủ tịch HoREA cũng nêu quan điểm về quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn của Luật Kinh doanh bất động sản. Ông Châu cho rằng quy định này là không cần thiết vì chỉ nên xem sàn giao dịch là một trong rất nhiều kênh như môi giới, luật sư, công chứng…để khách hàng lựa chọn trong giao dịch bất động sản. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang làm nóng dư luận, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa thực sự qua thời "bất động”. Xung quanh vấn đề này, tại số báo 75, ĐĐK đã giới thiệu ý kiến của TS Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam. Số báo này, ĐĐK tiếp tục giới thiệu ý kiến của GS Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Không nên thể hiện sự lo ngại bằng cách không quản được thì hạn chế, giới hạn. Điều cần thiết ở cơ quan quản lý là đưa ra các hình thức, các biện pháp quản lý thị trường. Tôi cho rằng, hạn chế quyền bán thì không thể động viên, hấp dẫn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được. Một điểm mới của dự luật là mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho kiều bào. Tức là kiều bào có quyền như người trong nước. Nhưng tại sao sau 3 năm triển khai Nghị quyết 19/2008/QH12 cho phép người Việt định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chỉ có 126 kiều bào mua nhà?
Trước hết, đó là do luật của Việt Nam thường thay đổi nhiều. Phải thừa nhận một thực tế không hay rằng luật Việt Nam không có tầm nhìn dài hạn. Đáng buồn, mỗi lần điều chỉnh lại thay đổi theo hướng bó buộc hơn, làm cho người Việt Nam ở nước ngoài mỗi lần tiếp xúc cảm thấy khó khăn. Các quy định không được đưa vào khung pháp lý ổn định nên khiến cho họ có tâm lý hồ nghi, hoài nghi. Trong thời gian 3 năm chúng ta thực hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 có nhiều bà con cho biết, nhờ người khác mua nhà, đứng tên hộ, mua nhà thông qua người thân vẫn là giải pháp an toàn hơn khi trực tiếp mua nhà.
Thêm nữa, trong 3 năm qua, có mở cửa hơn trong các thủ tục để hỗ trợ kiều bào nhưng đó chỉ là ở cấp trung ương, còn các thủ tục trình tự giao dịch ở cấp huyện vẫn rất khó. Mua nhà xong rồi, đến khi làm Thủ tục cho chính tên mình rất phức tạp. Do đó, dù cởi mở thì số lượng người mua nhà vẫn ít. Dấu hiệu đầu tiên khi nói về thị trường là phân khúc nhà giá rẻ đang có hướng chuyển động tốt. Người vay tiền mua nhà nhiều hơn, các thủ tục mua nhà cũng thông thoáng hơn và biểu hiện là phân khúc nhà giá rẻ có phần hơi nóng. Điều này hứa hẹn tương lai tốt.
